Andrahandsuthyrning lokal

Andrahandsuthyrning av lokal innebär att du som hyresgäst, genom ett andrahandskontrakt, hyr ut hela eller delar av den lokal som du själv hyr genom ett förstahandskontrakt.

Som huvudregel i hyreslagen måste du ha hyresvärdens samtycke till andrahandsuthyrning om du avser att hyra ut hela lokalen, men skulle hyresvärden neka kan du kontakta hyresnämnden. Det krävs inget tillstånd för att hyra ut 50% eller mindre av lokalen via andrahandsuthyrning.

Oavsett vilket tillstånd uthyrningen sker genom är det alltid du som förstahandshyresgäst som har yttersta ansvaret, därför är det extra viktigt att du vet hur en andrahandsuthyrning av lokal fungerar.

Innehållsförteckning

Förstahandskontraktet gäller

Oavsett om du hyr ut lokalen med hyresvärdens godkännande eller godkännande från hyresnämnden är det fortfarande det ursprungliga kontraktet som gäller och andrahandshyresgästen har inget avtalsförhållande med din hyresvärd.

Det bästa du kan göra är att få ett skriftligt godkännande från din hyresvärd angående andrahandsuthyrningen av lokalen. Ett muntligt godkännande är svårare att bevisa vid eventuella konflikter, dessutom upplevs ett skriftligt intyg mer professionellt och tryggare för andrahandshyresgästen.

Läs även: Hyra ut hyresrätt i andra hand

Skyldighet som andrahandsuthyrare gentemot hyresvärd

Eftersom det är förstahandskontraktet som ligger till grund för andrahandsuthyrningen har du som förstahandshyresgäst en del skyldigheter och förpliktelser gentemot din egna hyresvärd när du hyr ut via andra hand.

Detta är extra viktigt att veta som andrahandsuthyrare:

  1. Det är du som andrahandsuthyrare som har vårdplikten av lokalen. Det innebär att du har skyldighet att se till att eventuella skador som uppstår vid bristande lokalvård återställs.
  2. Du ansvara för att andrahandshyresgästen följer även förstahandskontraktet. Därför är det ditt ansvar att andrahandshyresgästen endast bedriver verksamhet som lokalen är godkänd för. Bedriver du kontor i verksamheten kan din hyresgäst exempelvis inte bedriva en restaurang.
  3. Du har fortfarande samma skyldigheter mot hyresvärden som du hade haft utan en andrahandshyresgäst.

Ansöka om tillstånd hos hyresnämnden

Ger din hyresvärd inte samtycke till en andrahandsuthyrning kan du istället skicka in en ansökan till hyresnämnden. Kraven för att få detta tillstånd är högt ställda och det kräver att det finns beaktansvärda skäl till en andrahandsuthyrning, samt att hyresvärden inte har en befogad anledning att vägra samtycke.

Ett tillstånd om andrahandsuthyrningen från hyresnämnden ska vara tidsbestämt och kan även kombineras med andra villkor.

Du ansöker enklast om tillstånd genom att använda en HN1 ansökan på www.domstol.se, denna skickar du sedan direkt till din hyresnämnd. På samma sida finner du även kontaktuppgifter till Sveriges hyresnämnder.

TIPS 1! Köp juridiskt korrekta avtal från endast 365:-
Hos juridiskadokument.nu kan man köpa olika avtal angående andrahandsuthyrning av lokal, som kontrakt, avstående från besittningsskydd och ansökan om tillstånd att hyra ut i andra hand. Priserna är låg och då ingår ändå support och hjälp med att fylla i dokumenten korrekt.

Partiell andrahandsupplåtelse

En partiell andrahandsupplåtelse innebär att endast delar av en lokal ingår i en andrahandsuthyrning.

Överlåter du 50% eller mindre av lokalen krävs inte godkännande från din hyresvärd, men det är enligt hyreslagen förbjudet för en hyresgäst att inrymma utomstående om det kan medföra men för hyresvärden.

Men kan exempelvis vara att lokalen tillämpas till något annat än vad förstahandskontraktet tillåter, eller att andrahandshyresgästen beter sig på ett sätt som stör andra hyresgäster eller hyresvärden.

Kontraktsskrivning

Detaljerna i kontraktet kan få stor betydelse om tvister eller frågetecken uppstår, därför är ett välskrivet hyreskontrakt av ytterst vikt.

Eftersom du som förstahandshyresgäst är skyldig att återställa de skador som uppstår av bristande lokalvård är det en bra säkerhetsåtgärd att kräva deposition eller borgensåtagande av din hyresgäst innan uthyrningen påbörjas. 

Det är även bra att reglera det indirekta besittningsskyddet i kontraktet som andrahandshyresgästen får. Detta skapar en bättre trygghet för båda parterna och bidrar till mindre risk för en rättslig tvist. 

Annan information som bör finnas med i en kontraktsskrivning vid andrahandsuthyrning av lokal är:

  • Hyran.
  • Hyresperioden.
  • När hyran ska betalas samt på vilket vis
  • Vad som ingår i hyran, ex. med eller utan inredning.
  • Om hyran ska vara i enlighet med hyresutveckling.
  • Uppsägningsvillkor.
  • Uppsägningstid.
  • Hur stor del av lokalen som hyrs.
  • Vad hyresgästen får göra i lokalen (även om övernattning och boende accepteras eller inte.)
  • Vem som bär ansvaret för vad i lokalen.
  • Hur skicket på lokalen ska se ut och återlämnas.
  • Att hyresvärden eller hyresnämnden ger tillåtelse för andrahandsuthyrningen.
  • Mycket viktigt – Avtal om att besittningsskydd avstås. Detta gör att du kan undvika att riskera ersättningsskyldighet vid uppsägning.

Det bör även nämnas hur förlängningen av kontraktet går till. Vanligtvis brukar avtal förnyas med åtminstone 3 års förlängningstid. Detta är absolut inte ett krav utan kan bestämmas utifrån er givna situation, och vid andrahandsuthyrning kan det till och med vara fördelaktigt med kortare förlängningsperioder.

När du som förstahandshyresgäst skriver kontrakt med din hyresgäst är det viktigt att tänka på att du inte kan frångå de regler och skyldigheter som finns i förstahandskontraktet. Förstahandskontraktet fastställer bland annat vad som tillåts att göras i lokalen. 

Risker för dig som andrahandsuthyrare

Som andrahandsuthyrare har du en del risker du behöver vara medveten om.

Eftersom det är du som har yttersta ansvaret gentemot din hyresvärd kan du själv få problem om din hyresgäst missköter sig. Det kan handla om att andrahandshyresgästen stör hyresvärden eller andra hyresgäster, tar sig frihet som strider mot hyreslagen eller förstahandskontraktet.

Genom att ha ett välskrivet och detaljerat andrahandskontrakt som speglar förstahandskontraktet kan du enklare undvika dessa risker och bevara en god relation med din hyresvärd.

Risk med andrahandsuthyrning utan tillstånd

Skulle du hyra ut lokalen i andra hand utan hyresvärdens eller hyresnämndens tillstånd, eller genomför en uthyrning som blir till men för hyresvärden, eller strider mot lagar eller andra avtal kan din hyresrätt förverkas. Förverkande innebär att din hyresvärd har rätt att säga upp ditt hyreskontrakt i förtid.

Regler om momsplikt vid andrahandsuthyrning

Enligt svensk lag är uthyrning av fastighet momsfri, detta gäller både vid första- samt andrahandsuthyrning, men under vissa förutsättningar kan fastighetsägaren momsbelägga uthyrningen för att möjliggöra momsavdrag för byggkostnader samt investeringar.

Om fastigheten är momspliktig måste hyresgästen också bedriva momspliktig verksamhet. Eftersom det är förstahandskontraktet som alltid gäller som utgångspunkt, gäller detta för både förstahandshyresgästen samt andrahandshyresgästen. 

Vissa företag kan vara både momspliktiga och icke-momspliktiga, men så länge företaget har ett momsregistreringsnummer är det inga problem. Däremot kan detta påverka hur stora momsavdrag hyresgästen får göra, men det är ingenting som påverkar dig som hyresvärd.

Uppsägning av andrahandskontrakt

Du som förstahandshyresgäst är generellt bunden till den uppsägningstid som anges i hyresavtalet och kan inte säga upp andrahandskontraktet med kortare uppsägningstid, det samma gäller andrahandshyresgästen. Men det finns vissa undantag.

Om du som hyresvärd har begått ett avtalsbrott har däremot andrahandshyresgästen rätt att frånträda (häva) hyresavtalet. Detsamma gäller om andrahandshyresgästen har skadat lokalen under hyrestiden, då kan du som hyresvärd (enligt 12 kap. 16 §) ha rätt att häva hyresavtalet i förtid.  

Uppsägning av uthyrning på förbestämd tid

Hyrdes lokalen ut med förbestämd tid slutar andrahandsuthyrningen att gälla vid hyrestidens utgång, om inget annat har avtalats.

Uppsägning av uthyrning på obestämd tid

Gäller andrahandsuthyrningen för obestämd tid, alltså ett tillsvidareavtal, måste avtalet sägas upp för att det ska sluta gälla.

Det finns olika uppsägningstider beroende på hur lång tid uthyrningen har pågått, och tiderna gäller för både andrahandsuthyraren samt andrahandshyresgästen.

  1. 1 dag i förväg om hyrestiden är längst 2 veckor.
  2. 1 vecka i förväg om hyrestiden är längre än 2 veckor men längst 3 månader.
  3. 3 månader i förväg om hyrestiden är längre än 3 månader med längst 9 månader.
  4. 9 månader i förväg om hyrestiden är längre än 9 månader.

När fastighetsägaren ber dig säga upp din hyresgäst

Hyresvärden till dig som förstahandshyresgäst har rätt att be er säga upp er hyresgäst om de på något sätt påverkar hyresvärden negativt.

Andrahandshyresgästen har indirekt besittningsskydd

Om andrahandskontraktet varar längre än 9 månader i följd får andrahandshyresgästen indirekt ett besittningsskydd, om detta inte har avtalats bort. Vilket innebär att du som uthyrare kan bli ersättningsskyldig om kontraktet upphör.

Hyresgästen kan då få ersättning av dig som hyresvärd för den ekonomiska förlusten som uppstår på grund av att hyresförhållandet upphör.

Säger du upp avtalet efter 3 år kan du även bli ersättningsskyldig för de arbeten din hyresgäst har lagt ner i lokalen, exempelvis renoveringar.

Viktigt att tänka på är att en andrahandshyresgäst inte har ett besittningsskydd mot förstahandshyresgästens hyresvärd. Detta innebär att en andrahandshyresgäst kan få lämna lokalen om förstahandskontraktet utgår före andrahandskontraktet. 

Om avtalet mellan er som förstahandshyresgäst och er hyresvärd upphör och leder till en förtidig utflytt för andrahandshyresgästen som åsamkar skada, kan andrahandshyresgästen rikta skadeståndsanspråk mot dig som förstahandshyresgäst. 

Du kan läsa mer om regler och undantag om uppsägning och besittningsskydd i 12 kap. 57 § jordabalk.

TIPS 2! Avtala om att avstå besittningsskyddet
Hos juridiskadokument.nu kan man köpa olika avtal angående andrahandsuthyrning av lokal. Ett av dem är ”Avstående från besittningsskydd vid andrahandsuthyrning av lokal”. Priserna är låg och då ingår ändå support och hjälp med att fylla i dokumenten korrekt.

Andrahandshyresgästens skyldighet att återställa lokalen

En hyresgästs skyldighet att återställa lokalen regleras inte i hyreslagen, det finns inte heller någon tydlig rättspraxis i frågan om hur en andrahandshyresgäst ska återlämna lokalen. Återlämningen av en hyrd lokal anses istället omfattas av hyreslagens stadga om vårdplikt, om inget annat har avtalats.

Precis som du har en vårdplikt mot din hyresvärd har din andrahandshyresgäst en vårdplikt mot dig. Vårdplikten innebär att en hyresgäst har skyldighet att ersätta all skada som uppkommit genom eget vållande, vårdslöshet eller försummelser av gäster, hantverkare etc. “All skada” inkluderar även de följdskador, exempelvis hyresintäkter, som har uppkommit i samband med handlingen.

Har ni inte reglerat ett mer långtgående ansvar än det som regleras i 12 kap. 24 § JB är det denna bestämmelse som gäller.

Återlämna lokal i ursprungligt skick eller godtagbart skick

Vanligtvis regleras återlämningen av lokalen som en klausul i hyreskontraktet mellan dig och andrahandshyresgästen. Återkommande klausuler är att lokalen ska vara återställd i “ursprungligt skick” eller i “godtagbart skick”. Det viktiga är att detta tydligt framgår i hyreskontraktet.

Om avtalet säger att lokalen ska vara återställd i “ursprungligt skick” är det andrahandshyresgästen som ska återlämna lokalen i samma skick som den hyrdes ut.

Om avtalet istället stadgar att lokalen ska vara återställd i “godtagbart skick” har andrahandshyresgästen bara skyldighet att återställa förändringar som har försämrat skicket på lokalen. Vanligtvis behöver då endast skador som är större än vanliga förslitningsskador återställas av andrahandshyresgästen.

Råd och avslutande sammanfattning

Detta är en grundläggande och generell genomgång för hur en andrahandsuthyrning av lokal fungerar samt vilka risker du som förstahandshyresgäst kan utsättas för.

Det kan uppstå unika situationer som påverkas av olika undantag i lagen. Du kan alltid läsa mer i hyreslagen, 12 kapitlet i jordabalken, och om du är osäker på din situation bör du kontakta en juridisk rådgivare. Det är alltid lättare att förebygga rättsliga tvister än vad det är att lösa dem.

Foto av författare

Lisa Petersson

Frilansande webbredaktör med erfarenhet inom design och kommunikation, bland annat SEO, content – och copy writing, Wordpress samt marknadsföring genom tryck och webb.