Renovera råvind – hur funkar det?

En av de mest populära renoveringarna i olika bostadsrättsföreningar är att konvertera och renovera råvind till nya lägenheter. Då kan föreningen utnyttja oanvända kvadratmeter för att tillföra tillskott till föreningskassan. Det kan de göra antingen genom att sälja själva råvinden till en entreprenör som får tillåtelse att konvertera den och sen sälja lägenheten, eller så ansvarar föreningen för ombyggnaden och säljer lägenheten därefter.

I den här artikeln går vi igenom, steg för steg, hur en konvertering går till och vad ni som bostadsrättförening behöver tänka på när ni bygger om vinden.

Råvindskonvertering steg-för-steg

1. Så går beslutsprocessen för att bygga om vind till

Steg 1 – Ta reda på förutsättningarna. Går det ens?

Innan ni lägger massa tid på planering för en konverteringen av råvinden är det bästa att anlita sakkunniga för att ta reda på förutsättningarna för projektet. Dels för att reda ut hur komplext projektet är och hur mycket av vinden som kan nyttjas men också för att säkerställa värdet och den eventuella vinsten samt för att se över de juridiska förutsättningarna.

En person är sällan expert på alla dessa saker varför vi rekommenderar att ni kontaktar följande personer:

  • En som kan bygg och kan avgöra om projektet ens går att genomföra. Låt hen göra en bedömning innan ni går vidare till nästa steg. Det kan vara en arkitekt eller en byggledare/byggprojektör.
  • En ombyggnation kostar mycket pengar idag. Därför är det väldigt viktigt att få värdet klart för sig redan från början. Ska ni så för försäljningen själva måste ni säkerställa att det blir ett vinstprojekt och ska ni sälja vinden i sitt råskick måste ni veta slutvärdet för att göra en bra affär med rätt kvadratmeterpris. Så se till att kontakta en värderingsperson, ofta en mäklare, så snart som möjligt.
  • En som kan juridiken och därmed om det finns eventuella hinder för att ni ska få bygga om vinden. En jurist kan dessutom vara behjälplig med att granska alla de avtal ni upprättar under projektets gång.

Steg 2 – förankra projektet bland föreningens medlemmar

Vill ni bygga om vinden är det viktigt att ha sina medlemmar med sig. Det är ett stort projekt som garanterat kommer att störa en hel del av föreningens bostadsägare. Så se till att ha deras godkännande och för en tydlig och ärlig kommunikation med dem kring ombyggnationen.

Steg 3 – fatta beslut om att renovera råvind

I nästa steg gäller det att få ett formellt godkännande från bostadsrättsföreningens medlemmar. Det normala är, om inte stadgarna anger annat, att ett beslut om råvindskonvertering sker på en föreningsstämma. Kommer projektet ha betydande störningen kommer det krävas att 2/3 av medlemmarna röstar för förslaget.

Var väldigt noga med ett stämman går helt rätt till från kallelse till protokoll. För en så stor och kostsam sak som denna kan det många gånger vara värt att låta en jurist hjälpa till med att skriva ett korrekt och väl formulerat beslut.

2. Vem ska ansvara för byggprojektet?

Det finns egentligen två vägar att gå. Ett är att sälja vinden rakt av till en byggentreprenör. Denna står sedan för att samordna hela projektet och sedan sälja lägenheten eller lägenheterna. Entreprenören betalar föreningen för råvinden och för ombyggnaden för att sedan ta vinsten för projektet vid försäljningen.

Det andra är att föreningen anlitar en entreprenör att genomföra projektet. I det fallet betalar föreningen endast för entreprenörens arbete och tar vinsten från försäljningen själva.

Båda dessa alternativ är förenat med risker för föreningen men minst risk tar ni genom att sälja vinden och inte lägga renoveringen på entreprenad. Den allmänna rekommendationen är att sälja råvinden för ett kvadratmeterpris som gör det värt det. Var i detta, och alla andra fall, väldigt noga med att klargöra i avtal vad som händer entreprenören inte kan göra sitt arbete enligt överen

Läs även: Sälja utan mäklare

3. När råvinden säljs till entreprenör – vad ska vi tänka på?

Om föreningen har beslutat sig för att sälja vinden till en byggentreprenör kan man skicka ut en anbudsförfrågan till nästan hur många bolag som helst. Tänk bara på att det ska vara ett hanterbart antal. Se till att offertunderlaget är tydligt, har med alla villkor och förutsättningar för byggnationen. Ta gärna hjälp av en projektbyrå för att hjälpa er med alla delar av byggprocessen. De kan hjälpa till med att hålla nere kostnader, säkerställa tidplan och ha koll på att allt går rätt till enligt avtal och lagar.

Samla sedan ihop de bästa buden med de lägsta priserna och börja ta referenser på dessa bolag. Bäst pris är inte alltid den rätta entreprenören men givetvis ska priset spela en betydande roll. Utgå dock från devisen ”det finns inga bra och billiga byggare, det finns bara dåliga och billiga”.

När ni väl bestämt er för entreprenör är det viktigt att de blir medlemmar i föreningen. Blir de inte det kan de inte projektera renoveringen, ansöka om bygglov eller tilldelas totalansvar för bygget. Det är oerhört viktigt att alla avtal med entreprenören är vattentäta och att deras ekonomi är i sin ordning. Ni vill inte stå med ett ofärdigt bygge och ingen som ansvarar för problemen som uppstår, det kan bli väldigt kostsamt för föreningen.

Behöver ni hjälp med juridiken?
Med Lexly kan du undvika framtida problem och konflikter när livet vänder. De har ett stort utbud av juridiska mallar för privatpersoner, företag och föreningar. Köp gärna till juridisk expertis för en betydligt lägre kostnad än att anlita en juristbyrå.

4. Behövs bygglov för att renovera råvind?

Ja, det gör det. I så gott som alla fall kommer ni behöva ansöka om bygglov hos kommunen när ni ska renovera råvind. I ansökan skickar ni med alla dokument som kan anses relevanta för kommunen och deras handläggare. Det kan vara ritningar och ekonomisk plan. Ta gärna även här hjälp av en projektbyrå som har erfarenhet av att skicka in bygglov.

5. Vilka får fatta beslut om ombyggnaden?

I en bostadsrättsföreningen kräver denna typ av insats alltid stämmans godkännande. En styrelse kan med andra ord inte själv ta ett sådant beslut. Styrelsen har ett ansvar för förvaltningen av föreningen och kan ta beslut som rör den men större ingrepp i fastigheten kräver alltså ett beslut från stämman.

6. Vem ansvarar för försäkringar när man ska renovera råvind?

En ombyggnation av en råvind till bostäder är en komplex process och kan bli oerhört kostsam om inte rätt försäkringar är på plats. Börja med att reda ut vad era befintliga försäkringar täcker och vem som ansvarar för vad i en byggprocess. Det här ska vara klarlagt till 100 % innan ni ger i kast med en stor renovering. Ta gärna hjälp av en jurist med byggkunskap för att säkerställa att ni har rätt skydd genom hela byggprocessen och ett tag därefter.

7. Måste vi tillgänglighetsanpassa?

Ja, om de nya bostäderna är mer än 35 kvm måste de enligt lag vara fullständigt tillgängliga. Det kan exempelvis innebära att de måste byggas en hiss eller annan form av transportväg i trapphuset. Är den nya bostaden eller tillbyggnaden av den gamla (etage) under 35 kvm behöver den inte tillgänglighetsanpassas.

Behöver ni hjälp med juridiken?
Med Lexly kan du undvika framtida problem och konflikter när livet vänder. De har ett stort utbud av juridiska mallar för privatpersoner, företag och föreningar. Köp gärna till juridisk expertis för en betydligt lägre kostnad än att anlita en juristbyrå.

Foto av författare

Lucas Sandgren

Erfaren skribent och webbredaktör med intresse för sökmotoroptimering, copywriting och digital marknadsföring. Medgrundare av Ekonomisajten.com samt ett flertal andra sajter inom jobb/bostad/ekonomi.