Arrende – så fungerar det

Arrende är ett avtal som innebär att en markägare, även kallad jordägare upplåter rätten att nyttja dennes mark till en fysisk eller juridisk person i utbyte mot någon form av ersättning.

Det finns fyra olika arrenden:

• Jordbruksarrende, som innebär att marken arrenderas i syfte att bedriva jordbruk.
• Bostadsarrende, vilket är en bit mark där det ingår bostadshus eller rätten att bygga ett sådant där arrendatorn kan bo.
• Anläggningsarrende, här hyrs marken med, eller för att bygga, byggnader som ska användas till en näringsverksamhet. 
• Lägenhetsarrende, är allt som inte passar in i de ovanstående arrendena. Antingen med enkla byggnader eller endast mark. 

Den som upplåter sin mark kallas för jordägare medan personen som nyttjar/arrenderar marken kallas för arrendator.

Innehållsförteckning

Jordbruksarrende

Jordbruksarrende innebär att en jordägare tillåter en fysiskt eller juridisk person att bruka jorden för att bedriva jordbruk. Detta kan vara i form av åkermark, jordbruksmark eller betesmark.

Ett jordbruksarrende ska alltid ske skriftligt och ersättningen ska ske i pengar. Ingen annan kompensation är tillåten.

Specifik bestämmelse av arrendetid för jordbruksarrende

Maxtiden för ett jordbruksarrende är 25 år, men minimitiden varierar beroende på om det är att gårdsarrende eller ett sidoarrende.

• Gårdsarrenden innehar bostadshus och har en minimitid på 5 år.
• Sidoarrende innehar inget bostadshus och här saknas krav på minimitid.

Besittningsskydd vid jordbruksarrende

Innehåller jordbruksarrendet ett sidoarrende har arrendator inget besittningsskydd om avtalstiden är högst ett år.

Det finns även situationer då arrendatorn inte har rätt till förlängning av sitt jordbruksarrende, läs mer om det på domstol.se.

Överlåtelse av jordbruksarrende

Som huvudregel har arrendatorn inte rätt att överlåta marken utan jordägarens tillstånd. Däremot finns det tre undantag, överlåta ett långtidsarrende, överlåta till partner eller barn och överlåta efter investeringstillstånd.

Överlåta ett långtidsarrende innebär att arrendatorn kan ha rätt att överlåta ett avtal genom försäljning, gåva eller byte om avtalet är skrivet för mer än 10 år sedan. Denna rättighet kan vara bortskriven i avtalet.

Överlåta till partner eller barn kan vara tillåtet om vissa kriterier är uppfyllda, exempelvis, att avtalet löper under en viss tid eller arrendet omfattar ett utvecklat eller utvecklingsbart lantbruksföretag.

Under vissa förutsättningar har arrendatorn rätt att göra investeringar och kan därigenom ha rätt att överlåta arrenderätten med investeringar, om jordägaren har fått ett skriftligt erbjudande och erbjudandet inte har accepterats inom tre månader.

Bostadsarrende

Den vanligaste formen av bostadsarrende är upplåtelsen av mark för fritidshus. Kravet vid ett bostadsarrende är att arrendatorn ska använda marken för att bo på.

Upplåtelsen för ett bostadsarrende måste följa dessa krav:

• Arrendatorn måste ersätta jordägare ekonomiskt.
• Arrendator har rätt att bygga eller ha kvar ett bostadshus.
• Syftet med arrendet är att arrendatorn och personens närstående ska bo på marken.
• Avtalet ska vara skriftligt. Undantag gäller muntliga avtal som ingåtts före 1 juli 1968.

Specifik bestämmelse av arrendetid vid bostadsarrende

Tiden för ett bostadsarrende måste gälla minst 5 år. Skulle avtalet gälla tills vidare är det fortfarande minst 5 år som gäller.

Besittningsskydd vid bostadsarrende

Skulle marken sakna ett färdigbyggt hus vid tidpunkten då jordägaren senast har rätt att säga upp avtalet har arrendatorn inget besittningsskydd.

Det finns även situationer då arrendatorn inte har rätt till förlängning av sitt bostadsarrende precis som vid jordbruksarrende, läs gärna mer om det på domstol.se.

Överlåtelse av bostadsarrende

Arrendatorn har i regel inte rätt att överlåta ett bostadsarrende, men det finns undantag, överlåta genom köp, byte eller gåva, samt överlåta genom bodelning, arv, testamente, försäljning eller konkurs.

Möjlighet till att överlåta genom köp, byte eller gåva kan finnas om rätten inte är bortskriven i avtalet, avtalet löper under en viss tid, eller jordägaren har tagit del av erbjudandet men inte accepterat inom en månad.

Vid överlåtelse genom bodelning, arv, testamente, försäljning eller konkurs behöver jordägaren inte få ett erbjudande. Men rätten ska inte vara begränsad eller avskriven i avtalet, samt måste avtalet löpa under en bestämd tid.

Anläggningsarrende

Vanliga former av anläggningsarrenden är mark som upplåts för bensinstationer, vägrestauranger, fabriker, lagerhus eller vindkraftverk.

Specifik bestämmelse av arrendetid för anläggningsarrende

Vid ett anläggningsarrende måste arrendetiden löpa längre än ett år, men kortare än en livstid. Om avtalet löper tills vidare räknas arrendetiden vara 5 år.

Besittningsskydd vid anläggningsarrende

Anläggningsarrenden innehåller indirekt ett besittningsskydd, detta innebär att arrendatorn måste flytta om avtalet sägs upp i förtid, men jordägaren kan bli skadeståndsskyldig. Däremot kan avtalet bestämma att arrendatorn inte har rätt till besittningsskydd och detta kan inte arrendenämnden påverka.

Det finns även situationer då arrendatorn inte har rätt till förlängning av sitt anläggningsarrende, läs mer om detta på domstol.se.

Överlåtelse av anläggningsarrende

Överlåtelse av anläggningsarrende får alltid ske genom exekutiv försäljning och om en arrendator går i konkurs, detta går inte att begränsa eller avtala bort. Men det går att begränsa andra former av överlåtelse i avtalet, exempelvis överlåtelse genom bodelning eller arv.

TIPS! Läs mer om anläggningsarrende

Lägenhetsarrende

Vanligt förekommande lägenhetsarrenden är skidbackar, golfbanor och jakthyddor. Om arrendatorn inte bedriver näringsverksamhet räknas även idrottsföreningars klubbhus samt sjöbod för bad eller fritidsfiske som lägenhetsarrende.

Avtalet kan ske både skriftligt eller muntligt.

Större avtalsfrihet vid lägenhetsarrende

Det finns få tvingande regler vid lägenhetsarrende, vilket möjliggör en större avtalsfrihet. Det saknas nämligen specifika kapitel i jordabalken som reglerar lägenhetsarrenden, istället är det allmänna regler i 8 kap jordabalken som ska följas. 

Specifik bestämmelse av arrendetid vid lägenhetsarrende

Lägenhetsarrenden kan ingås på bestämd tid, tills vidare eller på livstid.

Besittningsskydd vid lägenhetsarrende

Vid ett lägenhetsarrende finns det inget besittningsskydd.

Överlåtelse av lägenhetsarrende

Det finns ingen lagstiftning som ger arrendatorn rätt att genomföra en överlåtelse av lägenhetsarrende, men jordägaren kan ge arrendatorn denna rätt antingen muntligt eller genom avtalet.

Generellt om besittningsskydd

Har arrendatorn rätt till ett besittningsskydd kan personen inte tvingas lämna arrendestället utan giltiga skäl. Säger jordägaren upp avtalet har arrendatorn rätt att få förlängningsfrågan prövad av arrendenämnden. Men det finns tillfällen då ett besittningsskydd inte är giltigt.

Utöver de mer arrende specifika anledningarna för att bli av med ett besittningsskydd finns det några generella anledningar som gäller alla typer av arrenden:

• Arrendenämnden har givit dispens från besittningsskyddet. 
• Arrendatorn har förlorat rätten till arrendet och jordägaren har sagt upp avtalet.
• Jordägaren har sagt upp avtalet på grund av att marken har använts som säkerhet i form av pant eller en borgen.

Arrendeavtal

Vid uppförandet av arrendeavtal är det idag lag på att jordbruksarrende, bostadsarrende samt anläggningsarrende ska ske skriftligt. Det är endast lägenhetsarrende som tillåts att ske muntligt. Däremot är skriftligt avtal alltid en rekommendation då rättsliga tvister eller avtalsbrott blir svåra att lösa med en muntlig överenskommelse. 

Viktiga punkter i ett arrendeavtal

Ett arrendeavtal bör vara så omfattande som möjligt för att båda parterna ska vara införstådda i vad som gäller. Nedan är några av de viktigaste punkterna som bör formuleras i ett skriftligt avtal:

• Arrendetiden.
• Arrendeavgiften.
• Parternas namn och kontaktuppgifter.
• Eventuell uppsägningstid.
• Förlängningstid vid utebliven uppsägning.
• Arrendeområdets omfattning och vad som ingår.
• Arrendatorns rätt att använda arrendeområdet, s.k. nyttjanderätt.

Arrendetiden

Arrendetiden ska uppvisa hur länge marken ska arrenderas, men avtalet är aldrig bindande längre än 50 år, för jordbruksarrende är maxtiden 25 år. Finns det en detaljplan i området är avtalet som längst bindande i 25 år. Löper avtalet tills vidare räknas avtalet på 5 år.  

Tiden räknas från dagen då avtalet tecknades. Upplåter staten marken gäller inte dessa tidsbegränsningar.

Ett arrendeavtal blir inte ogiltigt på automatik om arrendetiden har passerats, däremot har både jordägare och arrendatorn rätt att säga upp avtalet efter denna tid.

Arrendeavgiften

Finns det ingen arrendeavgift avtalad är det inte ett arrendeavtal. Jordägaren ska alltid ha ersättning från arrendatorn. I alla fyra arrendena är den vanligaste ersättningen pengar.

Vid bostadsarrende, anläggningsarrende och lägenhetsarrende är även ersättning i form av varor eller tjänster tillåtet.

Total nyttjanderätt och partiell nyttjanderätt

Total eller partiell nyttjanderätt beskriver hur stor nyttjanderätt arrendatorn har till marken som arrenderas.

Vid total nyttjanderätt har arrendatorn rätt till all form av användning till området, medan vid partiell nyttjanderätt har arrendatorn endast rätt att nyttja marken i ett visst avseende. 

Preskriptionstid

Om avgiften för arrendet inte betalas uppstår en skuld. Skulle denna skuld förbli obetald i flera år skrivs den av, detta kallas för preskribering. Preskribering innebär att jordägaren förlorar rätten att kräva betalning av arrendatorn.

Är både jordägaren och arrendatorn näringsidkare är preskriptionstiden 10 år. Är arrendatorn däremot en privatperson är preskriptionstiden endast 3 år.  

Säga upp arrendeavtal

Ska ett arrendeavtal sluta gälla måste det sägas upp, detta ska helst göras skriftligt. Det är arrendetiden som bestämmer när avtalet slutar gälla om inget annat är avtalat och inte påverkas av besittningsskydd.

• Är ett jordbruksarrende kortare än fem år ska avtalet sägas upp senast åtta månader före arrendetidens utgång. Är arrendetiden längre än fem år ska avtalet sägas upp senast ett år före arrendetidens utgång.

• Bostadsarrenden ska sägas upp av arrendatorn minst ett år före arrendetidens utgång.

• Lägenhetsarrende som är tidsbestämt upphör i regel att gälla vid avtalstidens utgång. Övriga avtal måste sägas upp och slutar att gälla vid fardag, inom arrenden infaller fardag den 14 mars. Säger jordägaren upp ett tillsvidareavtal innan arrendatorn har tillträtt upphör avtalet direkt.  

Uppsägningstid gällande anläggningsarrenden kan det avtalas fritt om, om inget är överenskommet är uppsägningstiden sex månader.